Transformatie is deze dagen wel een dingetje. Gisteren was ik bij een bijeenkomst dat ging over de omvorming van lege gebouwen. En ook stadskrant Het Parool had een item op de voorpagina over het onderwerp. Hoe zit het ook al weer? Traditionele vormen van wonen, werken en winkelen verdwijnen. En de bevolking in Nederland neemt af. Alhoewel daar in Amsterdam minder van te merken is, is het beeld buiten de Randstad rap aan het veranderen.
Onderzoek wijst uit dat er in Nederland inmiddels 8 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leeg staat en 12 miljoen aan bedrijfsruimte. In de woningbouw gaat het om een veelvoud. Getallen circuleren in een orde van grootte van 35 miljoen vierkante meters! En daar naast staan er ook vele agrarische en religieuze gebouwen in ons land leeg.
Als we kijken naar de woningbouw dan is naast de ontvolking in gebieden de voornaamste oorzaak dat het aanbod niet aansluit op de veranderende woonbehoeften. Nederland kent veel gezinswoningen terwijl een steeds groter deel van de huishoudens uit 1 of 2 personen bestaat.
Leegstand holt de kwaliteit van de leefomgeving uit. Om dat te voorkomen wordt er gesproken van de eeuw van de herbestemming. De transformatie vraagt om initiatiefnemers, opdrachtgevers, financiers en ondernemers met moed. De gemeente heeft hierbij ook een rol.
In Zuidoost zijn succescolle voorbeelden te vinden in de garage Develstein (World of Food) en Klusflat Kleiburg. En er worden momenteel kantoren omgebouwd in ons stadsdeel ten behoeve van studentenhuisvesting. Eerder zijn lege kantoorkolossen al omgezet in hotels (zoals Hampton en Holiday Inn).
In een gebied met een nog steeds aantrekkende economie zijn dit gelukkig geen uitzonderingen. Maar hoe ga je aan de slag met herbestemming in krimpgebieden. Ik heb me zelf eens verdiept in Zeeuws-Vlaanderen, een deel van ons Koninkrijk met een rijke geschiedenis waar ik graag een paar dagen per jaar rond zwerf. Terwijl er in Amsterdam wordt gesproken van schaarste en te weinig ruimte voor doorstroming kun je in Zeeland, bij wijze van spreken een woning vrij betrekken. In Zeeuw-Vlaanderen is onder de noemer Krot of Kans in 2011 een initiatief gestart om lege woningen weer te vullen en dorpen weer aantrekkelijk te maken. Ik sta stil bij de resultaten die zijn geboekt.
Door de demografische veranderingen zal het aantal huishoudens in deze grensregio op termijn afnemen waardoor het woningoverschot nog verder toeneemt. Zeeuws-Vlaanderen heeft een structureel overschot van ongeveer 3.500 veelal kleinere en oudere particuliere woningen. Deze woningen hebben voorzieningen die niet meer passen bij de wensen van de woonconsument en vaak ook niet in de smaak vallen als tweede woning. Tegelijkertijd worden nieuwe, duurzame huizen gebouwd en worden de niet gewenste woningen niet gesloopt.
Er is hiervoor in 2012 een heus Zeeuw-Vlaams Krottenbeleid ontwikkeld. Rotte kiezen worden het ook wel genoemd, de verpauperde panden en verloederde terreinen. Doordat ze afbreuk doen aan de woonomgeving vormen ze een bedreiging voor de leefbaarheid. Dat is voor de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen aanleiding geweest het project KLUS op te zetten om eigenaren te stimuleren actie te ondernemen op het gebied van achterstallig onderhoud. KLUS staat voor KrottenLijstUitvoeringsStrategie. Het project KLUS heeft van het rijk de experimentstatus gekregen. Dit betekent dat het ook toepasbaar moet zijn in andere regio’s die met bevolkingsdaling hebben te maken.
Aan de hand van een criteriamatrix is per gemeente het verpauperd vastgoed in beeld gebracht en een top tien bepaald. De aanpak hiervan kent twee benaderingswijzen: de warme en de koude. In eerste instantie wordt getracht met de eigenaren in gesprek te gaan en ze te motiveren om een eind te maken aan het achterstallig onderhoud. Als deze warme aanpak uiteindelijk niet tot actie van de eigenaar leidt, wordt overgegaan op wat de koude benadering wordt genoemd. In het uiterste geval kan dan een dwangsom worden opgelegd of de werkzaamheden voor rekening van de onwillige eigenaar worden uitgevoerd. Dit betekent dat de aanpak niet vrijblijvend is. De eerste 2 jaar zijn zo 30 objecten aangepakt en gerenoveerd. In 2014 is besloten dat het project wordt gecontinueerd. Binnenkort zelf maar weer eens gaan kijken hoe het spulletje er bij staat.