Morgen is een spannende dag voor de erfpachters. Donderdag 18 juni om 9.30 uur presenteren de drie externe experts van de Grondwaardecommissie haar advies in de Boekmanzaal (Amstel 1) aan de raadscommissie RO. In augustus geeft het College vervolgens haar reactie. In september kan de raadscommissie zich er over buigen. Eind 2015 zal het college het grondprijsbeleid 2016 aan gemeenteraad presenteren waarin eeuwigdurende erfpacht is opgenomen.
Ter achtergrond. Amsterdam voert vanaf 2016 eeuwigdurende erfpacht in. De vergoeding die erfpachters voor het gebruik van de grond moet betalen wordt vanaf dan eenmalig en voor altijd vastgesteld. Dat gebeurt als de gemeente de grond voor het eerst in erfpacht uitgeeft voor een nieuwbouwproject. Erfpachters, kunnen ook tussentijds overstappen.
Nu heeft Amsterdam voortdurende erfpacht: de erfpacht loopt altijd door en eindigt niet, maar is verdeeld in tijdvakken van 50 jaar (enkele oude contracten gelden 75 jaar). Aan het einde van een tijdvak maken de gemeente en de erfpachter nieuwe afspraken over een vergoeding voor het gebruik van de grond voor het volgende tijdvak. Daarnaast gelden de nieuwste Algemene Bepalingen (spelregels) in het nieuwe tijdvak.
Bij eeuwigdurende erfpacht loopt de erfpacht altijd door en eindigt niet. Het verschil met voortdurende erfpacht is dat de erfpachtvergoeding nog maar één keer worden bepaald: als grond van de gemeente voor het eerst in gebruik wordt genomen (bijvoorbeeld bij nieuwbouwprojecten), of als de erfpachter overstapt naar het nieuwe erfpachtstelsel. De vergoeding voor het gebruik van de grond wordt bij onveranderd gebruik nooit meer aangepast (afgezien van de nog te bepalen indexering van de canon). Wanneer de erfpachtcanon is afgekocht, hoeft er nooit meer aan de gemeente te worden betaald voor het gebruik van de grond, behalve als de bestemming wijzigt of wanner bij commercieel vastgoed het volume wijzigt.
Waarom een nieuw erfpachtstelsel? Erfpacht staat al langere tijd onder druk omdat het huidige systeem voor te grote verrassingen zorgt aan het einde van het tijdvak. De woonlasten bij canonherziening einde tijdvak stijgen plotseling. De procedures bij de vaststelling van de nieuwe canon zijn ingewikkeld en leiden tot onzekerheid over de toekomstige woonlasten. Daardoor kan voor sommige mensen financiering lastiger zijn. Deze nadelen vallen weg bij het nieuwe stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Met eeuwigdurende erfpacht is er geen sprake meer van zogenaamde tijdvakken. De gebruiksvergoeding (canon) wordt één keer vastgesteld en wijzigt slechts, bij onveranderd gebruik, volgens een nog te bepalen indexering. Een vorm van indexering zou bijvoorbeeld de aanpassing aan de inflatie kunnen zijn. Het eeuwigdurende stelsel geeft erfpachters, kopers en hypotheekverstrekkers dus meer duidelijkheid over de erfpachtvergoeding en de zekerheid dat de gemeente deze (bij onveranderd gebruik) nooit meer aanpast.
De grondwaardecommissie bestaande uit externe deskundigen adviseert over hoe de hoogte van het afkoopbedrag en de canon. De grondwaardecommissie gaat ook adviseren hoe de huidige erfpachters kunnen overstappen. Met een rekenmodule krijgen erfpachters te zijner tijd individueel inzicht in de financiële gevolgen van overstappen naar het nieuwe erfpachtstelsel. De verwachting is dat de waarde van eeuwigdurend tussen de waarde van koop en voortdurend in zal liggen. Dit hangt uiteraard af van de constateringen van de grondwaardecommissie. De vergoeding die betaald moet worden is afhankelijk van de vastgestelde waarde, maar ook van uw specifieke situatie.
Voor de erfpachters voor woningen gebouwd in de zeventiger en tachtiger jaren in Zuidoost kan er sprake zijn van een bijzondere situatie. De grondprijs die toen is vastgesteld lijkt relatief aan de hoge kant als we kijken naar de waardeontwikkeling van de huizen, zeker in vergelijking met de rest van de stad. Dat kan leiden tot interessante berekeningen van de eeuwigdurende erfpacht nadat al meer dan 30 jaar een forse erfpacht is afgetikt bij de gemeente. Ik volg het op de voet.