Deze maand was ik op de Nijenrode Universiteit voor een lezing over demografische ontwikkelingen in de komende decennia. Insteek was het wenkend perspectief van die ontwikkelingen op het vastgoed. Moeten we bijbouwen of transformeren?
Dorien Manting (*) hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam en tevens werkzaam voor Planbureau voor de Leefomgeving, een gezelschap van bestuurders, ambtenaren en vertegenwoordigers uit de vastgoedbranche bij.
Verwacht wordt dat er na de krimp in aantal regio’s in Nederland er in de periode van 2025-2040 weer sprake is van groei van de 4-12 jarigen in de meeste gemeentes in ons land. Echter In Amsterdam wordt in die periode juist een afname voorzien van kinderen. De potentiele beroepsbevolking (20-64 jaar) krimpt bijna overal in ons land. Daarnaast zien we een forse toename van het aandeel van 65+’ers tot 2040. Die verhouding is nu 1 op 7 tov 65 jaar en jonger. Die neemt toe naar 1 op 4. Kortom als Nederland de productiviteit op peil wil houden dan moeten er meer mensen aan het werk in de leeftijd tussen 20 en 65 jaar (arbeidsparticipatie van die groep in nu ruim 70 procent). Anderzijds mag verwacht worden dat mensen langer doorwerken.
Een toename van het totaal aantal huishoudens wordt niet voorzien in de periode naar 2040. Woningen zullen geschikter gemaakt moeten worden voor senioren. Anderzijds zien we dat deze leeftijdscategorie zo lang in het huis blijft wonen waar men nu al woont. Dat vergt dus ook een verbouwstrategie in plaats van het alleen sturen op een nieuwbouwopgave.
Voor Amsterdam zien we op dit moment een substantiële toename van het aandeel huishoudens tussen 18 en 29 jaar. De vraag die in Nijenrode aan de orde kwam is of die trend doorzet. En of deze jonge stedelingen, als ze een gezin stichten, ook in de stad willen blijven. Die suggestie is wel gewekt in diverse artikelen maar wordt niet gestaafd door cijfers. We zien wel wat minder huishoudens tussen de 30-39 jaar de stad uit trekken de afgelopen jaren maar nog steeds is migratiesaldo in deze categorie negatief (er gaan meer mensen weg dan er binnen komen). Je zou kunnen stellen dat de vraag in Amsterdam komende decennium nog sterk zit tussen 18 en 29 jaar. Voor het cohort daarna, als ze een gezin stichten zijn op papier voldoende woningen. Punt is wel dat het met name koopwoningen zijn terwijl de huidige generatie ook vraagt om huur. Daar ligt een uitdaging voor financierders om met constructies te komen die dit verschil kan overbruggen.
Als we kijken naar de huidige gebouwde vierkante meters dan zien we dat er een overaanbod is van kantoren. In de Randstad is de leegstand absoluut en relatief het grootst. Amsterdam scoort in Europees verband zelf in de top3 van steden met grootste leegstand (18%). Gezien de afnemende behoefte aan meters per medewerkers moet niet verwacht worden dat de leegstand nog gevuld gaat worden door vestiging van nieuwe bedrijven. Dat bevestigt kortom een actieve strategie om gebouwen te transformeren of in uiterste geval te slopen zodat de ruimte vrij komt voor duurzamere (flexibeler qua gebruik) gebouwen.
Tot slot is er een afname van de detailhandeloppervlakte in het hele land. Die trend zet door. In relatieve zin is die het sterkst in de grensregio’s (soms meer dan 15%) maar in absolute zin is de leegstand het grootst in de Randstad. De vraag naar winkels wordt minder beïnvloed door demografie en sterker door gedrag van consumenten ( meer verkoop via internet). We zien die afname ook in Zuidoost. Dat vraagt om een kritische blik naar uitbreiding van winkelvloeren als er elders in het stadsdeel geen oppervlakte uit de markt wordt gehaald. Anders is in beginsel iedere uitbreiding een kans op grotere leegstand.
De vraag bijbouwen of transformeren moet dus overwegend in het voordeel van het transformeren worden beantwoord. Amsterdam heeft door haar magneetwerking bij jongeren nog wel een opgave voor deze groep. Als dat kan in leegstaande kantoren is dat prachtig. Maar niet elk kantoor is geschikt om om te bouwen naar woningen. Dus dan is bijbouwen wenselijk. Ook voor Zuidoost geldt dat transformatie aan de orde is. Voorbeelden zijn kantoorgebouwen die omgezet zijn in hotels. Op dit moment worden dergelijke gebouwen ook omgezet in woningen. Zeer recent zelfs voor de opvang van vluchtelingen.
(*) Dorien Manting (PBL) is bijzonder hoogleraar Bevolkingsdynamiek en Ruimtelijke Ontwikkelingen aan de Faculteit der Maatschappij- en Gedragswetenschappen bij de Universiteit van Amsterdam.